Jean-Philippe RIOU, avocat associé, et Doris SIEURIN, avocat collaborateur, du cabinet PARTHEMA vous donnent un « mode d’emploi » des ventes immobilières aux enchères:
1/ Puis-je me présenter seul pour porter les enchères à la barre du Tribunal?
Vous ne pouvez pas porter les enchères seul lors de l’audience d’adjudication. Un Avocat est obligatoire pour vous représenter lors d’une vente immobilière à la barre.
2/ Comment savoir quand ont lieu les ventes ?
A Nantes, les ventes ont lieu le vendredi matin à 10H. Elles sont affichées au moins un mois à l’avance au Tribunal de Grande Instance de Nantes et sont également publiées dans le journal d’annonces légales de l’informateur judiciaire, ou encore dans des journaux locaux.
3/ Nous sommes un couple de futurs acquéreurs, pouvons-nous acheter aux enchères, ou est-ce réservé aux seuls professionnels de l’immobilier?
Les ventes aux enchères sont souvent perçues comme étant réservées à un monde de personnes initiées, mais toute personne physique ou toute société (ayant donné l’autorisation à son gérant pour porter les enchères) peut porter les enchères, sauf le débiteur saisi.
4/ Quels sont les frais de la saisie immobilière ?
L’acquéreur devra payer les frais initiaux de saisie immobilière, annoncés à la barre et taxés par le juge. Il devra en outre payer les émoluments de vente qui sont proportionnels au prix de l’adjudication. Il devra également payer les droits d’enregistrement au Trésor public, les frais de publicité du service de la publicité foncière et faire l’avance des frais de radiation.
Le Cabinet dresse une estimation de ces frais pour que votre enchère soit la plus proche possible de votre cout total d’acquisition .
5/ Je suis marié, l’accord de mon conjoint est-il obligatoire?
Tout dépend de votre régime matrimonial. Si vous êtes marié sous le régime de la communauté, l’accord de votre époux sera obligatoire, et il conviendra de déterminer s’il existe des apports en fonds propres de l’un ou de l’autre. Si vous êtes sous un régime séparatiste, il est possible d’acheter le bien en indivision ou de l’acheter seul si vous disposez de fonds propres. Votre Avocat vérifiera ainsi votre régime matrimonial.
6/ Quels sont les documents obligatoires à fournir ?
Il convient de fournir les éléments d’état civil pour les personnes physiques, ou un extrait Kbis et/ou les statuts de la société, pour les personnes morales, Il est également obligatoire de fournir à son avocat, une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque de 10% de la mise à prix, avec un minimum de 3000€. A défaut, votre Avocat ne pourra pas porter les enchères. Il vous sera également demandé une attestation de solvabilité de votre établissement bancaire.
7/ J’ai entendu parler du cahier des conditions de vente, qu’est-ce que c’est?
Le cahier des conditions de vente doit être consulté au greffe du juge de l’Exécution ou au cabinet de l’avocat poursuivant, sur rendez-vous préalable.
Il contient tous les éléments utiles à votre achat : la description du bien, les diagnostics immobiliers, les informations sur les servitudes, les conditions d’occupation, les informations relatives aux enchères.
Vous achetez le bien en l’état, sans recours possible contre votre vendeur ou contre l’avocat ayant mis en vente le bien. Il est donc primordial de consulter ce document avant de porter les enchères pour être informé.
8/ Que se passe-t-il si je suis déclaré adjudicataire ?
En premier lieu, il faudra assurer votre bien le jour même de l’adjudication.
Ensuite, il faut attendre un délai de dix jours pour purger le délai de surenchère.
S’il n’y a pas de surenchère :
– vous aurez alors un délai de deux mois pour payer le prix d’adjudication et les frais ;
– votre Avocat vous demandera également le paiement des droits d’enregistrement lorsque le Trésor Public lui en adressera le montant ;
– Votre Avocat procédera à la publication de votre titre et aux radiations des inscriptions.
9/ Que se passe-t-il si je change d’avis ? Puis-je me rétracter ?
Non. L’adjudication est définitive.
Si votre banque refuse de vous accorder un prêt et que vous n’avez pas les fonds, il n’y a pas de rétractation possible. Votre Avocat vérifie en amont votre solvabilité et si la Banque donne un accord de principe.
Si le prix n’est pas payé dans les deux mois de l’adjudication, il est augmenté de plein droit des intérêts au taux légal jusqu’à consignation complète. Il est majoré de cinq points quatre mois après le prononcé du jugement d’adjudication.
Si la procédure de réitération des enchères est menée, vous pouvez être tenu de payer la différence du prix entre le prix pour lequel vous aviez porté les enchères et le prix de la seconde enchère.
Il est donc très important d’être utilement conseillé avant de porter les enchères.
10 / Le bien est occupé, comment procéder pour pouvoir libérer les lieux ?
Il est parfois nécessaire de mettre en œuvre une procédure d’expulsion. L’Avocat vous expliquera les modalités et vous mettra en relation avec un Huissier pour y procéder. Des frais seront à prévoir en plus des frais de saisie immobilière. Il est donc primordial de connaître les conditions d’occupation du bien immobilier.